RAPPORT IMMOBILIER 2014

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Malgré l’expansion rapide de Bujumbura dans le passé récent, les quartiers résidentiels de Bujumbura restent des quartiers agréables, avec beaucoup de verdure et où il fait bon vivre. Les logements disponibles pour les expatriés varient beaucoup en termes de qualité.

D’un côté (meilleur), on a la maison spacieuse et lumineuse située sur une grande parcelle avec un beau jardin ainsi qu’une piscine et offrant une vue panoramique sur la ville et le Lac Tanganyika à partir de sa véranda. De l’autre côté (pire), on a une maison démesurément grande avec un nombre élevé de petites pièces sombres et des murs dont les angles ne sont pas toujours droits. La majorité des maisons se trouvent bien évidemment entre ces deux extrêmes.

Bien que le style et l’emplacement des anciennes maisons répondent mieux aux préférences des expatriés en général, la finition des maisons de construction récente n’a pas cessé de s’améliorer au courant des dernières années. L’offre de logements pour expatriés continue d’augmenter. Une partie de cette augmentation est due à la rénovation de vieilles maisons se trouvant dans les anciens quartiers. L’autre partie est due à la construction de maisons dans de nouveaux quartiers tels que Kigobe, Sororezo et Kibenga. Bien qu’un petit nombre d’ambassades et le Système des Nations Unies ne permettent pas à leur personnel de résider dans ces nouveaux quartiers le nombre d’expatriés y résidant ne cesse d’augmenter. Malgré cela, il serait juste de dire qu’à certains moments, on peut parler de pénurie de maisons de bonne qualité car elles se louent très rapidement.

La majorité des maisons se louent meublées ou partiellement meublées. Neanmoins, au sommet du marché il y a un grand nombre de maisons non meublées. Ceci est du au fait que les occupants de ce genre de maisons aiment bien meubler la maison à leur goût et que les propriétaires peuvent trouver des locataires, qu’elles soient meublées ou pas.

De plus en plus d’appartements sont construits à Bujumbura avec des blocs variant entre 2 et 8 appartements. Ils sont en général meublés et certains d’entre eux offrent presque tous les services qu’on trouverait dans un hôtel.

Bien que les quartiers de Bujumbura soient catégorisés selon leur usage (commercial/résidentiel, etc), il n’est pas rare que les résidences servent aussi de bureaux. Nous recommandons néanmoins d’en parler avec le propriétaire afin d’éviter de mauvaises surprises de part et d’autre.

L’année 2014 a été caractérisée par un inversement du rapport de force entre bailleurs et locataires, le niveau général des loyers des résidences de haut standing ayant stagné ou baissé. Ceci a entrainé une baisse de la rentabilité/rendement pour les bailleurs.

Cette année a vu une amélioration considérable au niveau de la construction d’immeubles, à usage exclusif de bureaux, avec des open space et de grands espaces intérieurs pour le parking. Les chercheurs de bureaux ont un choix entre occuper des espaces dans un immeuble moderne ou utiliser une résidence comme bureau.

La demande de plus en plus exigeante et la qualité des nouvelles constructions font que les bailleurs sont contraints de faire beaucoup d’efforts en améliorant la qualité de leur bien. Ils sont obligés de faire des investissements de nature à améliorer le standing de leur propriété sans être sur d’avoir un retour dans de brefs délais.

I.LES FACTEURS GÉNÉRAUX QUI INFLUENCENT LE MARCHÉ

I.1. La situation sécuritaire

La situation sécuritaire est un facteur très important influençant le marché locatif à Bujumbura. C’est ainsi que les Nations – Unies ont défini un périmètre de sécurité pour l’hébergement de leur personnel expatrié. Ce périmètre comprend les quartiers suivants : Kiriri, Rohero, Gatoke, Kabondo,Zeimet, Kinanira2 et 3 et Kinindo. Certains expatriés, surtout ceux du secteur privé, ont commencé à habiter les quartiers Kigobe, Sororezo et Mutanga Nord, depuis l’année 2010.

Il convient de signaler aussi que le quartier Kigobe abrite les nouveaux bureaux de l’ ambassade des Etas – Unis à Bujumbura, ce qui pourrait, à notre avis, favoriser l’inclusion de ce quartier et éventuellement de Mutanga Nord et de Sororezo au périmètre de sécurité des Nations Unies.

I.2. La situation économique

Comme sur tout marché, les prix des loyers sont déterminés par la loi de l’offre et de la demande. Quand la demande est supérieure à l’offre les prix augmentent et quand la demande est inférieure à l’offre, toutes choses restant égales par ailleurs, les prix baissent.

La situation économique n’a pas été très bonne au courant de l’année et le marché immobilier n’a pas été épargné. La diminution des investissements et l’absence de nouveaux projets (et ONGs) ont causé une diminution de la demande. Les loyers ont légèrement diminué surtout dans les quartiers sud de la capitale comme Kinindo Bien que Rohero et Kiriri soient les quartiers les plus recherchés les loyers ont légèrement diminués aussi

II. EVOLUTION DES LOYERS DES RÉSIDENCES SE TROUVANT DANS LE PÉRIMÈTRE DE SÉCURITÉ DES NATIONS UNIES

KIRIRI

Situé sur la colline, ce quartier est le plus chic de Bujumbura. C’est dans ce quartier qu’habitent le Président de la République et la majorité des Chefs des Missions diplomatiques. Le quartier est très prisé pour sa position surélevée qui offre une vue panoramique de Bujumbura et du Lac Tanganyika ainsi qu’un climat frais.

On a durant cette année enregistré une forte demande dans ce quartier et de façon particulière les maisons avec piscine. Les loyers ont relativement stagnépar rapport à l’année passée. Les loyers en général dans ce quartier varient entre 1500 et 5000 US $.A partir de USD 3000, il est possible de trouver une maison avec piscine.

Informations pratiques

Distance du centre-ville : 4km

Supermarché(s)/Alimentation(s) le/la plus proche(s) : Supermarché Belladone, Au Bon Prix,

Ecoles Internationales les plus proches : Ecole Française de Bujumbura

Hôpitaux les plus proches : Hôpital Militaire de Bujumbura, Polyclinique Centrale de Bujumbura

Salles de sport les plus proches : Sports Gym (Jardin Public), Gymnase Club

ROHERO

Rohero est l’un des quartiers les plus anciens de Bujumbura. Il est situé tout près du centre ville. C’est le quartier préféré de la majorité des expatriés de par sa position centrale et sa réputation de sécurité. Le quartier a également la particularité d’avoir beaucoup d’arbres et d’espaces verts.

Comme lors des dernières années, Rohero est le quartier pour lequel nous avons enregistré le plus de demandes. C’est également le quartier dans lequel il y a eu le plus de mouvements avec beaucoup de déménagements et l’entrée de nouveaux locataires. Les loyers dans ce quartier varient entre 750 et 3000 US $.

Informations pratiques

Distance du centre-ville : 3 km

Supermarché(s)/Alimentation(s) le/la plus proche(s) : Supermarché Belladone, Au Bon Prix, Fido Dido, Fée du Logis

Ecoles Internationales les plus proches : Ecole Française de Bujumbura

Hôpitaux les plus proches : Hôpital Militaire de Bujumbura, Polyclinique Centrale de Bujumbura,

Salles de sport les plus proches : Sports Gym (Jardin Public), Gymnase Club, The Fitness Factory

KABONDO

Kabondo est également situé près du centre-ville. Il est caractérisé par de très grands jardins. Dans ce quartier, la plupart des propriétaires vivent dans leurs maisons Nous avons remarqué cette année la rénovation et la construction de nouvelles maisons et appartements, ce qui augmente l’activité de location dans ce quartier.L’activité que nous avons eu dans ce quartier se concentre du côté de l’Avenue du Large dans des bâtiments de construction récente. Les loyers des maisons varient entre 1000 et 3000 US $. Les loyers des appartements varient entre 500 et 1200 US $.

Informations pratiques

Distance du centre-ville : 1 km

Supermarché(s)/Alimentation(s) le/la plus proche(s) : Fée du Logis (Station Petrobu), Dadina Shop (Station Engen, Avenue du Large)

Ecoles Internationales les plus proches : Ecole Autonome Belge, Bujumbura International Montessori School (BIMS), King’s School

Hôpitaux les plus proches : BUMEREC, KIRA HOSPITAL

Salles de sport les plus proches : King’s Conference Center

GATOKE

Ce petit quartier est situé au pied de la colline Vugizo qui surplombe la capitale. Ce quartier comprend des maisons résidentielles de standing varié dont quelques unes sont utilisées comme bureaux.En général, il n’y a pas beaucoup de transactions dans ce quartier, et cette année n’a pas fait exception. Les loyers varient entre 800 et 3000 US $ pour des dimensions différentes allant de 3 à 5 chambres.

Informations pratiques

Distance du centre-ville : 2km

Supermarché(s)/Alimentation(s) le/la plus proche(s) : Supermarché Belladone, Au Bon Prix, Fido Dido, Fée du Logis

Ecoles Internationales les plus proches : Ecole Française de Bujumbura,

Hôpitaux les plus proches : Hôpital Militaire de Bujumbura, Polyclinique Centrale de Bujumbura,

Salles de sport les plus proches : Sports Gym (Jardin Public), Gymnase Club, The Fitness Factory

KININDO

Ce quartier très vaste est situé au sud de Bujumbura. Il y a beaucoup de maisons de qualité variable. Les loyers sont sensiblement bas en comparaison avec les quartiers tels que Kiriri et Rohero. Bien qu’il soit dans le périmètre de sécurité des Nations Unies, certains expatriés le trouvent éloigné par rapport au centre ville. Mais en réalité, Kinindo est l’un des quartiers les plus sécurisés et a un excellent rapport qualité – prix.

Les loyers ont connu une légère baisse au cours de l’année dernière. Les loyers ont oscillé entre 600 et 3000 US $ pour des villas de 3 à 5 chambres. Il convient de signaler que dans ce quartier, il y a de plus en plus de nouveaux appartements de très haut standing.

Informations pratiques

Distance du centre-ville :4 km

Supermarché(s)/Alimentation(s) le/la plus proche(s) : Fée du Logis (Station Petrobu), Yombe Palace, Dadina Shop (Station Engen, Avenue du Large), Kwa Mwarabu.

Ecoles Internationales les plus proches : Ecole Autonome Belge, Bujumbura International Montessori School (BIMS), King’s School

Hôpitaux les plus proches : BUMEREC, CMCK, KIRA HOSPITAL

Salles de sport les plus proches : King’s Conference Center

ZEIMET

C’est un petit quartier très calme. Il est considéré comme une partie de Kinindo. Ce quartier est également très apprécié pour sa proximité du centre-ville. Durant la dernière année, nous n’avons pas eu de demandes pour ce quartier, mais il n y avait pas non plus de maisons disponibles. En général les loyers dans ce quartier varient entre 500 et 2000 US $.

Informations pratiques

Distance du centre-ville : 1.5 km

Supermarché(s)/Alimentation(s) le/la plus proche(s) : Fée du Logis (Station Petrobu), Yombe Palace, Dadina Shop (Station Engen, Avenue du Large)

Ecoles Internationales les plus proches : Ecole Autonome Belge, Bujumbura International Montessori School (BIMS), King’s School

Hôpitaux les plus proches : BUMEREC, CMCK, KIRA HOSPITAL

Salles de sport les plus proches : King’s Conference Center

KINANIRA 2 et 3

Ces quartiers comprennent de nombreuses maisons construites dans un passé récent. Les gens les apprécient car l’état des maisons est en général très bon. Les parcelles sont plus petites que dans la majorité des autres quartiers cités dans ce rapport.

On y trouve également des appartements de haut standing, ce qui n’est pas très courant à Bujumbura. La plupart des maisons ont une bonne finition et sont très bien meublées. La demande pour les appartements a de loin excédé l’offre. Les appartements qui ont été libérés ont été pris presqu’immédiatement. Les loyers dans ce quartier varient en général entre 600 US $ et 1500 US $

Informations pratiques

Distance du centre-ville : 2.8 km

Supermarché(s)/Alimentation(s) le/la plus proche(s) : Fée du Logis (Station Petrobu), Yombe Palace,

Ecoles Internationales les plus proches : Ecole Autonome Belge, Bujumbura International Montessori School (BIMS), King’s School

Hôpitaux les plus proches : BUMEREC, CMCK, KIRA HOSPITAL

Salles de sport les plus proches : King’s Conference Center,

KIGOBE

Ce quartier est de plus en plus sollicité par les expatriés, surtout du secteur privé comme le secteur des télécommunications. Les maisons de ce quartier ont une très belle finition et un rapport qualité prix très intéressant. Notons que la construction de l’Ambassade des USA s’est terminé cette année. Ceci pourrait favoriser l’inclusion de ce quartier et éventuellement de Mutanga Nord et de Sororezo au périmètre de sécurité des Nations Unies. Les loyers des villas varient entre US $ 800 et 2500.

Informations pratiques

Distance du centre-ville : 6.5 km

Supermarché(s)/Alimentation(s) le/la plus proche(s) : Quick Shop (Station Engen), BTC

Ecoles Internationales les plus proches : Ecole Française de Bujumbura

Hôpitaux les plus proches : Hôpital Roi Khaled, Hôpital Militaire de Bujumbura

Salles de sport les plus proches : Gymnase Club, Sports’ Gym

SOROREZO

Situé sur la colline comme Kiriri, ce quartier offre une très belle vue sur le Lac et les collines. Il y a de très belles maisons bien finies mais les parcelles sont petites en comparaison avec Kiriri ou Rohero. Ce quartier est maintenant sollicité par les expatriés des organisations des Nations Unies sans oublier ceux du secteur privé. Les loyers des villas varient entre US $ 800 et 3000.

Informations pratiques

Distance du centre-ville : 5.5 km

Supermarché(s)/Alimentation(s) le/la plus proche(s) : Supermarché Belladone, Au Bon Prix, Gymnase Club

Ecoles Internationales les plus proches : Ecole Française de Bujumbura

Hôpitaux les plus proches : Hôpital Militaire de Bujumbura, Polyclinique Centrale de Bujumbura

Salle de sport la plus proche : Sports Gym (Jardin Public)

III. CONSIDÉRATIONS FINALES

Les loyers de Bujumbura sont relativement stables. Les quartiers Kigobe, Mutanga Nord, Kibenga et Sororezo sont de plus en plus occupés par les expatriés.

Au courant de l’an dernier, il y a eu un grave problème d’électricité à Bujumbura surtout pendant la période sèche. Le programme de délestage mis en place par la Regideso n’a épargné que quelques parties de Rohero et de Kiriri. Le résultat a été que de plus en plus de maisons sont équipées de groupes électrogènes. Il ne serait pas surprenant que le périmètre de sécurité des Nations Unies soit élargi prochainement aux quartiers Mutanga Nord et Kigobe d’autant plus que les nouveaux locaux de l’Ambassade des Etats-Unis se situent à Kigobe .